北京朝陽:讓城市在有機更新中煥發活力

一座城市,該如何在時光流轉中保持活力?

要回答這個問題並不容易。這既關乎市民的幸福感、獲得感,也是首都北京從“增量擴張”到“存量更新”的轉型中,必須解答的時代之問。

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不久前,黨的十九屆五中全會審議通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二��三五年遠景目標的建議》中,首次提出要“實施城市更新行動”,爲創新城市建設運營模式、推進新型城鎮化建設指明瞭前進方向。

方向已定,路徑卻仍需大膽探索!

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朝陽曾是京城五大工業基地的所在地。近年來,圍繞設施完善、功能提升、景觀風貌等方面,朝陽區選取了多個城市更新的試驗點位,希望打造可複製、可推廣的更新樣本。在老小區、舊商圈,在無人問津的邊角地,在高樓林立的河流邊,開啓了城市更新的序幕。

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引社會資本改造老舊小區

住有所居,是人民美好生活的基石。老舊小區改造,是城市有機更新中非常重要的部分。

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朝陽的勁松北社區已經“火”了一年多。自去年底至今,數百批參觀者紛至沓來,前往這個40歲的老小區“取經”。不少人都懷着同樣的疑問:垂垂老去的勁松北,是怎樣開展瞭如此高標準、可持續的改造?

高標準、可持續,正是老舊小區改造面臨的普遍瓶頸。

早在十多年前,本市就已陸續啓動老舊小區改造。投入大量財政資金,對老樓院開展外牆保溫、抗震加固、樓體粉飾、停車管理等改造措施。這些做法在一定程度上改善了居民的生活條件。

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與此同時,單純依靠政府的資金投入並不是長久之計。據不完全統計,本市1990年以前建成的房屋就有6950萬平方米,體量異常巨大。財政資金的投入無異於杯水車薪,很多小區在一次性升級基礎設施後,改造成果並沒有保持下來,沒過幾年就再次回到失管漏管的狀態。

2018年7月,首個引入社會機構、利用社會資本開展老舊小區改造的嘗試在勁松北社區啓動了。勁鬆街道與社會資本願景集團合作,在規劃、住建和房管等部門的指導下對小區開展綜合改造和提升,共同探索社區長效發展的創新模式。

朝陽區委區政府專門成立了老舊小區更新提升工作專班,針對社會力量參與缺少政策路徑、投資回報模式不清晰等問題開展研究。圍繞公共空間、智能化、服務業態、社區文化4大類16小類30餘項內容對社區進行改造。

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老小區的變化讓人驚歎。

如今的勁松北,院落乾淨,綠地齊整,空中沒有凌亂的架空線,門口安裝了人臉識別系統。漂亮時尚的小公園頗受歡迎,一條赭紅色跑道環繞四周,乒乓球案、兒童滑梯、棋牌桌一應俱全,老少皆宜。社區不但整潔舒適,更深得人心的是生活便利。商業配套小而全,居家過日子所需的柴米油鹽、針頭線腦都能購齊。更讓居民驚喜的是,加裝電梯的計劃正在緊鑼密鼓推進,“腿兒着”上下樓的日子有望結束了。

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社會機構真金白銀投入了3000萬元資金,又該如何獲得回報呢?

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原來,勁松北在建設之初就預留了一部分配套用房。它們零星分佈在樓前屋後,面積大小不一,有的曾被當作自行車棚、小倉庫,更多的則一直“鐵將軍把門”。

常年空置的房屋,如今成了破題的關鍵。朝陽區房管局、勁鬆街道對配套房屋開展測算,並授權願景集團改造其中的1600平方米,作爲可經營性資產用於出租,獲取合理收益。據測算,投資方約在十年後可收回成本,達到微利、可持續運營。

2019年8月,勁松北社區正式選聘願景集團的物業入駐並備案。採用先嚐後買的方式,讓居民先體驗再付費,從今年一月收繳至今,雖有疫情影響,但物業費收取率達到75%。該模式將在勁鬆3-8區推廣。

黨建引領多方共建新商圈

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說罷老小區,再看舊商圈。

商圈更新似乎難度更大。原因無他,就在於“複雜”二字――一個商圈中有大產權方,有小租戶,有社會單位,也有居民區。改造如何推進?業態怎樣選擇?這麼多人的意見如何統一?問題林林總總,不一而足。

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今年8月,朝陽區的望京小街、麗都兩個商圈同時煥新開街,以黨建引領多方共建,探索城市更新的有效路徑。

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在望京核心區,一條全長380米小街――望京小街成了京城今年最知名的網紅打卡地之一。這是一條國際風情商街,有着絢爛的天幕、漂亮的商亭,還有從德國漂洋過海而來的柏林熊和五月樹,平均每天有萬餘人來這兒徜徉。

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熱鬧華麗的望京小街,曾是一個落伍的舊商圈。它周邊高樓林立,聚集了不少世界500強企業,可隨着城市定位和周邊業態的更新變化,這裏的整體空間愈顯老舊,商業層次與當前的實際需求產生了錯位。同時,道路破損、停車混亂、交通擁堵、環境髒亂等問題也看似難以解決。

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與傳統的街區改造不同,這次,朝陽區在望京小街試點“政府投入+社會資本”的多方共建模式,希望在街區更新、特色商業和文化街建設、國際人才社區建設、城市精細化管理、智慧街區治理方面打造“五個典範”。

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活水。單純靠政府投入,資金使用範圍有限,改造標準有待提高。朝陽區撬動萬科集團等社會資本,共計3500萬元投入小街改造,並在街區運營方面開展全週期合作。

共建。小街兩側涉及976個經營單位,統籌協調的難度非常大。望京小街黨建協調委員會成立,與小街改造相關的大小黨組織紛紛加入,匯聚區域黨建合力。

精細。望京街道廣泛徵求居民、商戶、企業等各方意見,提出打造步行街的設想,將破碎的商業空間連片縫合。從街區風格、步行空間到智慧管理系統、引入國際文化元素,望京小街的改造堪稱脫胎換骨,每一環節都精細入微、精準到位。

距望京小街僅3公里,京城第一涉外商圈――麗都商街,也在今年夏天迎來了新生命。北京首個露天國際音樂電影周在這裏亮相。

麗都片區方圓0.8平方公里,有效路網卻只有700米。轄區的企業、公園之間以圍牆分割,導致片區的交通內循環幾乎完全缺失。

要打通小路網,就需要轄區單位合力共建。將臺地區工委探索商圈共商共治新模式,搭平臺邀轄區企業參與街區更新。“在方案設計階段,我們就聯合設計團隊開展企業走訪,儘量把企業的意見融入設計方案。”將臺地區工委負責人說。寸土寸金的商街上還建起了一處800平方米的“麗都會客廳”,這裏敞開大門爲市民提供歇腳的地方,同時也是政企互動、企企互動、共商共治的平臺。

爲街區讓渡空間,成爲越來越多企業的共識。如今,麗都片區提升一期工程已基本完工,麗都花園北路和麗都花園路嶄新亮相,採用無邊界設計和彈性設計理念。下一步,該區域還將陸續打通8條小路網,破解商圈的交通頑疾。

公益基金改造廢棄邊角地

黨的十九屆五中全會將“民生福祉達到新水平”作爲“十四五”時期經濟社會發展主要目標之一,並在《建議》中闢專章論述“改善人民生活品質,提高社會建設水平”。

在不少舊街老院,生活設施和公共空間存在短板,居民生活的便利性不足,品質有待提高。要彌補短板,不可能搞粗放型的大拆大建,而要轉向繡花式的精細化“微改造”,把原先的低效邊角地改造成一個個“小而美”的開放空間。

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今年,朝陽創新利用公益基金,由責任規劃師帶頭,探索一條“社會力量出資、責任規劃師出智、各級政府部門出力、人民羣衆滿意”的城市更新改造模式,在雙井、常營、太陽宮、小關、南磨房五個街鄉,啓動了“微空間・向陽而生”項目,推動公共空間的有機更新。

微空間,顧名思義,一來改造空間較爲細碎,二來改造資金也並不大。以雙井街道的“井點1號”來說,其項目經費僅爲24萬元。然而就是這樣小體量的資金,卻改造出了豔驚四座的效果。

“井點1號”是一個規模不大的街角公園,佔地僅300平方米,卻趣味盎然。新潮的不鏽鋼裝置,適合年輕人玩自拍,通過鏡面反射“打卡”國貿天際線;小巧的鞦韆、蹦牀和陀螺玩具,是孩子們放學後“撒歡兒”的優選;還有花箱座椅與可移動桌椅,是老年人休憩放鬆的落腳地。如今,這裏的人流量比改造前提升了50%以上。

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成本低、收益大。像“井點1號”一樣,“微空間・向陽而生”項目的資金來源並非傳統的單單由政府投入,而是聯合了中社社區培育基金,每個項目10萬元,用於孵化創新型的實踐探索。項目實際改造中,5個點都由屬地追加了資金投入。

從廢棄邊角地,到人氣十足的社區樂園,除了責任規劃師的專業設計之外,也少不了居民的參與。

公開徵集、公衆參與,讓每位居民都有機會參與家門口的微空間改造。在每個責任街區,規劃師團隊都要發起多場公衆議事會,邀請大家表達需求,爲設計方案“挑挑刺兒”。

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以空間改造撬動社區營造,推動基層自治“內循環”。在望京街道,一處破舊的居民議事廳完成改造,成了花西社區的客廳。

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這個老舊小區的“客廳”時尚漂亮。多彩的透明亞克力圍擋、棕色的防腐木地板、木色、白色相間的座椅桌子,廢舊輪胎改造而成的綠植更添生機。“有了這個‘寶地’,居民的關係更近了。”花家地西里社區負責人說,花家地西里社區成立居民議事廳已有多年,解決了樓管道堵塞、青少年缺少活動場地、停車秩序混亂等問題。但近幾年,議事廳空間侷促的短板就暴露了出來。今年,結合社區提升,花家地西里社區將原先議事廳外面的空地改造成了小院兒。

新的社區議事空間,從很大程度上催升了居民自治熱情,迄今爲止,社區已組織開展議事協商活動56次,化解問題糾紛36個,充分發揮了社區自治能動性,提高了社區治理和服務能力。

政企聯手打造國際水岸

夜幕降臨,亮馬河國際風情水岸絢爛璀璨。它的總面積達80萬平方米,起點爲香河園路,經三里屯、左家莊、麥子店街道及朝陽公園,終點至東四環北路。

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要打造這樣一條河流景觀廊,僅憑政府部門一家“單打獨鬥”勢必困難重重。“我們在建設之初便認識到,河道環境與沿線社會單位密切相關,因此這次景觀再造和提升中,我們嘗試引入社會力量參與。”朝陽區水務局相關負責人表示,針對亮馬河特殊的區位特點和沿線業態分佈,朝陽區政府將以往“政府一家治河,單打獨鬥”的舊局面轉變爲“政府主導,社會共建”的新模式。

亮馬河沿線分佈有燕莎購物中心、崑崙飯店、凱賓斯基飯店、啓皓大廈、奧克伍德酒店、藍色港灣、朝陽公園等大型商業項目和城市公共空間。朝陽區創新“共商、共治、共建、共管、共享、共贏”的六共模式,積極調動河道周邊的企業、居民等社會力量,形成多方參與機制。區水務局與屬地緊密配合,先後與沿線20餘家企業對接,充分考慮企業需求,共同研究、統一設計、不斷完善。

“六共”理念得到了沿線企業的認可與支持,各方積極配合實施沿線空間騰退,將企業面向亮馬河一側的空間視線打開,讓商業環境與生態環境融爲一體,形成了區域綜合體。

在保證停車需求的前提下,藍色港灣清退了河邊的一處大型停車場,改建成綠地、親水平臺和兒童樂園。如今,遊客能從藍港一路步行到河邊。光明酒店門前的垃圾站,改建成了乾淨整潔的地埋式垃圾桶站,還開闢出一處籠式足球場,市民可免費使用。

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今年,亮馬河國際風情水岸亮相了,水岸全長5.57公里,面積爲80萬平方米,劃分爲生活休閒、國際交往、商業活力、自然生態四個不同的主題。沿線共諧趣園、浪潮廣場、命運共同體廣場等多個景觀節點。

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美景藉着互聯網帶來充足流量,爲酒店、商業街區吸引了大量消費者。亮馬河沿線的商圈如三里屯、燕莎、藍色港灣等,在不同程度上提升了人氣兒。區域經濟活力增強,營商環境進一步優化,沿線企業也從中獲益。

煥新功能,提升城市品質。朝陽區正在有機更新的探索中,構建宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市,不斷提升人居環境質量、推動城市高質量發展。